Imposta Municipale Unica (IMU) 2012: Guida pratica (I parte)

Non appena annunciata, sul sito del Comune di Candiolo nella pagina “notizie in primo piano”, è apparsa una icona con la casa ricoperta di soldi. A me è sembrato proprio di cattivo gusto. 

Facciamo sempre più fatica ad arrivare a fine mese, rinunciamo a molte cose pur di mantenere la famiglia, avrei preferito che al danno mi fosse stata risparmiata la beffa. Quella icona con il tetto di soldi mi è sembrata proprio una presa in giro. Dal mio Comune mi sarei aspettato delle informazioni per sapere che cosa mi aspetta, che cosa è di competenza dello Stato e che cosa resta al Comune. Ad oggi niente di tutto questo. Il nostro Comune non si è ancora pronunciato. Ci ha solo avvertiti che sulla nostra casa c'è un macigno fatto di soldi che dobbiamo pagare.

Ho raccolto delle informazioni e le riporto di seguito suddivise in tre parti: una relativa alle informazioni generali, una specifica per tipo di immobile ed una con le esenzioni e le facoltà del Comune. Non ho la pretesa della perfezione ma solo per chi è interessato dare elementi di valutazione.

Chi paga
L’imposta
 Il Governo Monti ha anticipato al primo gennaio 2012 l’applicazione della nuova Imposta Municipale Unica, modificandone profondamente l’impostazione. L’Imu sostituisce, oltre all’Ici, anche l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non concessi in locazione. L’applicazione dell’Imu è prevista, in via sperimentale, per gli anni 2012, 2013 e 2014, ed entrerà a regime a partire dal 2015.L’Imu è regolata dall’art. 13 del decreto legge 6 dicembre2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22dicembre 2011, n. 214, e dalle norme ivi richiamate. Per gli aspetti non espressamente regolati dalla nuova normativa, sarà necessario un intervento interpretativo da parte dell’Agenzia delle entrate.

Cosa è tassato
L’Imu si applica a tutti i fabbricati (compresi quelli rurali), ai terreni agricoli e ai terreni edificabili. Le nuove norme prevedono espressamente che siano tassate anche l'abitazione principale e le sue pertinenze, che in precedenza erano esenti dall’Ici.

Chi è tassato
E’ obbligato al pagamento dell’Imu chi possiede l’immobile come proprietario oppure quale titolare di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie).
L’imposta non è dunque dovuta dal nudo proprietario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria (leasing) soggetto passivo è il locatario, a decorrere dalla data della stipula del contratto e per tutta la sua durata. Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Se l'immobile è posseduto congiuntamente da più proprietari o titolari di diritti reali di godimento, l'imposta deve essere ripartita in proporzione alle quote. Non è consentito che uno solo di essi versi l’imposta per l’intero. L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. La legge prevede che il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni, mentre non è computato in capo al soggetto che lo ha posseduto per meno di 15 giorni. L’Agenzia delle Entrate aveva precisato, in relazione all’identica formulazione della norma allora vigente ai fini Ici, che nel caso in cui si verifichino variazioni di titolarità nel corso del mese, bisogna prendere in considerazione per l'intero mese la situazione che si è prolungata per maggior tempo nel corso del mese stesso (Ministero delle Finanze, circolare 7 Giugno 2000, n. 118). Ciò consente di evitare che, indeterminate situazioni, l’imposta sia dovuta contemporaneamente dal venditore e dall’acquirente in relazione allo stesso mese.
 
Oggetto del prelievo
Definizione di fabbricati e aree
a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ovvero, se antecedente, dalla data in cui si è comunque utilizzato;
b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Nel caso di utilizzazione edificatoria dell'area di demolizione di fabbricato e di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione e ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato;
c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile (coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse. Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attività dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine. Per attività connesse si intendono le attività, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonché le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente impiegate nell'attività agricola esercitata, ivi comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge). 

Il versamento
Il versamento dell’Imu avviene con il modello F24 (in banca o in posta), utilizzando i codici tributo appositamente istituiti, in due rate di uguale importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Il contribuente può comunque scegliere di versare l'imposta in un’unica soluzione, eseguendo il versamento dell’intero importo entro il 16 giugno. Se il termine scade di sabato o in giorno festivo, il pagamento può avvenire il primo giorno successivo non festivo.

Quanto si paga
La base imponibile
Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile dell’Imu è costituita dal valore dell'immobile determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per i nuovi coefficienti previsti dalla legge. Dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 percento a titolo di rivalutazione, e poi applicare i seguenti moltiplicatori:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (abitazioni) e nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse, rimesse, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) , con esclusione della categoria catastale A/10 (uffici e studi privati); 
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati); 
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe); 
• 140 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali C/3 (laboratori artigianali), C/4 (palestre senza fine di lucro) e C/5 (stabilimenti balneari e termali senza fine di lucro) e nel gruppo catastale B (scuole,ospedali pubblici, ospizi, musei, etc.); 
• 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni industriali, fabbriche, centri commerciali, alberghi, teatri e cinema, ospedali privati, palestre e stabilimenti balneari e termali conine di lucro), a eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (questo moltiplicatore è elevato a 65 dal 1° gennaio 2013); 
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (banche e assicurazioni). 

Per i terreni agricoli , la base imponibile dell’Imu è costituita dal valore determinato moltiplicando il reddito dominicale rivalutato per i nuovi coefficienti previsti alla legge. Dobbiamo dunque prendere il reddito dominicale risultante in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarlo del 25 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare i seguenti moltiplicatori:

• 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola; 
• 130 per tutti gli altri soggetti. Per i terreni edificabili , la base imponibile dell’Imu è costituita dal valore di mercato del terreno al primo gennaio dell'anno di imposizione. 

Le aliquote
L'aliquota di base dell'Imu è pari allo 0,76 per cento. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 percento, o aumentarla fino all’1,06 per cento. L'aliquota per l'abitazione principale e per le sue pertinenze è invece fissata nella misura ridotta dello 0,4 per cento. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a 0,2 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2 per cento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento. L'aliquota è fissata nello 0,2 per cento per i fabbricati rurali a uso strumentale . I Comuni possono ridurre questa aliquota fino allo 0,1 per cento. I Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4 percento per gli immobili non produttivi di reddito fondiario (ai sensi dell'articolo 43 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986), oppure nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle società, o nel caso di immobili concessi in locazione. Su questi immobili, infatti, l’Imu non sostituisce le imposte sui redditi fondiari.

Tabella sintetica

Categoria Base	Imponibile	Aliquota
Abitazione principale (A) e pertinenze (C/2, C/6 e C/7)	Rendita catastale x 1,05 x 160	0,4 % con detrazione
Altre abitazioni (A) e pertinenze (C/2, C/6 e C/7)	Rendita catastale x 1,05 x 160	0,76 %
Uffici (A/10), banche e assicurazioni (D/5)	Rendita catastale x 1,05 x 80	0,76 %
Laboratori artigiani (C/3), palestre e stabilimenti balneari e termali con fine di lucro (C/4 e C/5), scuole,ospedali pubblici, ospizi,musei, etc. (B)	Rendita catastale x 1,05 x 140	0,76 %
Negozi (C/1)	Rendita catastale x 1,05 x 55	0,76 %
Capannoni industriali,fabbriche, centri commerciali, alberghi, teatri e cinema, ospedali privati,palestre e stabilimenti balneari e termali con fine di lucro (D)	Rendita catastale x 1,05 x 60 *	0,76 %
Fabbricati rurali strumentali (D/10 o altra categoria)	Rendita catastale x 1,05 x60 * (o moltiplicatore corrispondente alla categoria catastale)	0,2 %
Fabbricati rurali abitazione principale	Rendita catastale x 1,05 x 160	0,4 % con detrazione
Fabbricati rurali abitazione non principale	Rendita catastale x 1,05 x 160	0,76 %
Terreni agricoli	Reddito dominicale x 1,25 x130 (110 per colt. diretti o iap)	0,76 %
Terreni edificabili	Valore di mercato al 1°gennaio	0,76 %

* elevato a 65 dal primo gennaio 2013.