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L’abitazione principale
L’Imu si applica anche all’abitazione principale e alle sue pertinenze, che fino al 31 dicembre 2011 erano esenti dall’Ici .E’ però prevista l’applicazione di un’aliquota ridotta, a titolo di agevolazione. L'aliquota Imu per l'abitazione principale e per le sue pertinenze è fissata nello 0,4 per cento. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a 0,2 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2 per cento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento. Ai fini dell’Imu, per abitazione principale si intende l'immobile,iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. E’ dunque richiesto un duplice requisito: la residenza anagrafica e la dimora abituale. La residenza anagrafica è facilmente riscontrabile nell’anagrafe del Comune interessato, quindi non ci sono dubbi in proposito: può ottenere l’applicazione dell’aliquota ridotta su un immobile solo il proprietario, o usufruttuario, che ha la sua residenza anagrafica in quell’immobile. La formulazione della norma esclude dall’agevolazione il proprietario o usufruttuario che non risiede anagraficamente nell’immobile, anche quando si tratta dell’unico immobile che possiede. Non potrà avere l’agevolazione, dunque, chi è proprietario di un solo immobile, anche se acquistato con le agevolazioni per la“prima casa”, ma ha altrove la sua residenza anagrafica, per qualsiasi motivo ciò avvenga.
A questo proposito, quindi, il concetto di abitazione principale ai fini Imu non ha niente a che fare con la definizione di “prima casa” ai fini delle agevolazioni sull’acquisto dell’abitazione. La disciplina legislativa della “prima casa” ai fini dell’imposta di registro o dell’iva è completamente diversa da quella introdotta dalle nuove norme sull’Imu, quindi può accadere facilmente che un’abitazione acquistata come “prima casa”, godendo delle relative agevolazioni, non sia considerata abitazione principale ai fini dell’applicazione dell’Imu, o viceversa che l’abitazione principale ai fini Imu non avesse i requisiti per essere considerata “prima casa” al momento del suo acquisto.
La legge prevede espressamente che, per fruire dell’agevolazione, il possessore dell’immobile vi abbia, oltreché la residenza anagrafica, anche la propria dimora abituale. La dimora abituale si presume coincidente con la residenza anagrafica, ma potrebbe essere di fatto diversa. E’ abitudine diffusa, infatti, trasferire la propria residenza anagrafica nella seconda casa al mare o in montagna, per godere di agevolazioni fiscali. Il Comune, dunque, potrebbe negare l’applicazione dell’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale, se dovesse riuscire a dimostrare che il soggetto non dimora abitualmente nell’abitazione in cui ha la propria residenza anagrafica.
L’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale si applica a una sola unità immobiliare, sulla base delle risultanze catastali. Dunque, se l’abitazione risulta accatastata come se si trattasse di due unità immobiliari separate, potrebbe essere opportuno eseguire la fusione catastale delle due particelle, per godere dell’agevolazione sull’intera abitazione. Le pertinenze dell'abitazione principale sono soggette all’imposta con la stessa aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale. Per pertinenze si intendono “le cose destinate in modo durevole a servizio o adornamento di un’altra cosa” (art. 817 del codice civile). Si tratta, dunque, delle unità immobiliari accessorie all’abitazione. Ai fini fiscali, però, sono previste alcune limitazioni. In particolare, ai fini dell’applicazione dell’Imu, per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse, rimesse, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Ciò significa, per esempio, che se l’abitazione ha due box, solo uno viene considerato pertinenza ai fini dell’aliquota agevolata, e sull’altro si applica l’aliquota ordinaria dello 0,76 per cento. Lo stesso accade se l’abitazione ha due cantine, anche se una è censita insieme all’abitazione (nella stessa scheda catastale), senza attribuzione di una rendita specifica, e l’altra è censita separatamente (come C/2). Le pertinenze non sono più, quindi, di numero illimitato ma al massimo tre.
L’agevolazione si può invece applicare a un’autorimessa (C/6), un locale deposito (C/2) e una tettoia (C/7) dato che rientrano in tre categorie diverse. L’autorimessa, peraltro, potrebbe anche essere di grandi dimensioni (per esempio un box doppio o triplo), purché risulti censita in catasto come unica unità immobiliare. Non possono in ogni caso essere considerate pertinenze, ai fini Imu, le unità immobiliari censite in altre categorie catastali, anche se di fatto accessorie all’abitazione principale.
La legge prevede inoltre una detrazione da applicare all’imposta calcolata per l’abitazione principale e le sue pertinenze, che comporta di fatto un’esenzione per le abitazioni che hanno una rendita bassa. Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, l’importo di 200 euro (rapportati al periodo dell'anno durante il quale l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale). Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione si verifica. Nei soli anni 2012 e 2013, la detrazione è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può superare i 400 euro. Il Comune può aumentare l’importo della detrazione sull’abitazione principale, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, ma in tal caso il Comune non può stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10). Su questo valore si calcola ’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (o con l’aliquota ridotta eventualmente prevista dal Comune interessato). Dall’imposta così calcolata si detraggono sempre 200 euro, e poi si detraggono altri 50 euro per ogni figlio di età non superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nella stessa abitazione.
Esempio di calcolo: imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,004 – detrazione
Le nuove norme precisano che l'aliquota ridotta per l'abitazione principale e per le relative pertinenze e la detrazione si applicano anche al soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (divorzio), non risulta assegnatario della casa coniugale, a condizione che egli non sia titolare del diritto di proprietà odi altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale. Inoltre, i Comuni possono considerare come adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’abitazione non sia concessa in locazione. Per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, e per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari, le nuove norme consentono di applicare la detrazione di 200 euro (e le relative maggiorazioni), ma non dispongono l’applicazione dell'aliquota ridotta per l'abitazione principale. Non è più prevista la possibilità, ampiamente utilizzata ai fini Ici in molti Comuni, di assimilare all’abitazione principale del proprietario quella concessa in uso gratuito ai familiari, con un semplice contratto di comodato. Nel caso in cui l’immobile sia di fatto utilizzato come abitazione principale da un familiare, per ottenere l’applicazione dell’Imu con le agevolazioni previste per l’abitazione principale è necessario costituire a favore del familiare il diritto di usufrutto o di abitazione. In questo modo sarà lui, quale usufruttuario, a pagare l’Imu, e potrà applicare l’aliquota ridotta e le detrazioni previste dalla legge, ricorrendone tutti i presupposti (residenza anagrafica e dimora abituale).
Le altre abitazioni
Per tutte le abitazioni (e le loro pertinenze) diverse dall’abitazione principale, l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento. Per gli immobili concessi in locazione, i Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4 per cento. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10).
Su questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,76 per cento (o con l’aliquota ridotta eventualmente prevista dal Comune interessato).
Esempio di calcolo: imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,0076
Non è più prevista espressamente la possibilità di ottenere la riduzione alla metà dell’imposta per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. Ricordiamo però che per le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado,si può richiedere l’iscrizione nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita (articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
I fabbricati strumentali
Per i fabbricati diversi dalle abitazioni (e loro pertinenze), cioè i cosiddetti fabbricati strumentali (uffici, negozi, capannoni, etc.)l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare i seguenti moltiplicatori:
I fabbricati rurali
L’Imu si applica anche ai fabbricati rurali, che fino al 31dicembre 2011 erano esenti dall’Ici, in quanto il loro reddito si considerava compreso in quello attribuito ai terreni agricoli alcui servizio essi si trovano. Per fabbricati rurali si intendono gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione o allevamento, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo. Questi fabbricati godono di un regime fiscale agevolato, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla legge (art. 9 deld.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge29 novembre 2007, n. 222).
Fabbricati rurali strumentali
Sono considerate fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:
A questo proposito, quindi, il concetto di abitazione principale ai fini Imu non ha niente a che fare con la definizione di “prima casa” ai fini delle agevolazioni sull’acquisto dell’abitazione. La disciplina legislativa della “prima casa” ai fini dell’imposta di registro o dell’iva è completamente diversa da quella introdotta dalle nuove norme sull’Imu, quindi può accadere facilmente che un’abitazione acquistata come “prima casa”, godendo delle relative agevolazioni, non sia considerata abitazione principale ai fini dell’applicazione dell’Imu, o viceversa che l’abitazione principale ai fini Imu non avesse i requisiti per essere considerata “prima casa” al momento del suo acquisto.
La legge prevede espressamente che, per fruire dell’agevolazione, il possessore dell’immobile vi abbia, oltreché la residenza anagrafica, anche la propria dimora abituale. La dimora abituale si presume coincidente con la residenza anagrafica, ma potrebbe essere di fatto diversa. E’ abitudine diffusa, infatti, trasferire la propria residenza anagrafica nella seconda casa al mare o in montagna, per godere di agevolazioni fiscali. Il Comune, dunque, potrebbe negare l’applicazione dell’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale, se dovesse riuscire a dimostrare che il soggetto non dimora abitualmente nell’abitazione in cui ha la propria residenza anagrafica.
L’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale si applica a una sola unità immobiliare, sulla base delle risultanze catastali. Dunque, se l’abitazione risulta accatastata come se si trattasse di due unità immobiliari separate, potrebbe essere opportuno eseguire la fusione catastale delle due particelle, per godere dell’agevolazione sull’intera abitazione. Le pertinenze dell'abitazione principale sono soggette all’imposta con la stessa aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale. Per pertinenze si intendono “le cose destinate in modo durevole a servizio o adornamento di un’altra cosa” (art. 817 del codice civile). Si tratta, dunque, delle unità immobiliari accessorie all’abitazione. Ai fini fiscali, però, sono previste alcune limitazioni. In particolare, ai fini dell’applicazione dell’Imu, per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse, rimesse, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Ciò significa, per esempio, che se l’abitazione ha due box, solo uno viene considerato pertinenza ai fini dell’aliquota agevolata, e sull’altro si applica l’aliquota ordinaria dello 0,76 per cento. Lo stesso accade se l’abitazione ha due cantine, anche se una è censita insieme all’abitazione (nella stessa scheda catastale), senza attribuzione di una rendita specifica, e l’altra è censita separatamente (come C/2). Le pertinenze non sono più, quindi, di numero illimitato ma al massimo tre.
L’agevolazione si può invece applicare a un’autorimessa (C/6), un locale deposito (C/2) e una tettoia (C/7) dato che rientrano in tre categorie diverse. L’autorimessa, peraltro, potrebbe anche essere di grandi dimensioni (per esempio un box doppio o triplo), purché risulti censita in catasto come unica unità immobiliare. Non possono in ogni caso essere considerate pertinenze, ai fini Imu, le unità immobiliari censite in altre categorie catastali, anche se di fatto accessorie all’abitazione principale.
La legge prevede inoltre una detrazione da applicare all’imposta calcolata per l’abitazione principale e le sue pertinenze, che comporta di fatto un’esenzione per le abitazioni che hanno una rendita bassa. Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, l’importo di 200 euro (rapportati al periodo dell'anno durante il quale l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale). Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione si verifica. Nei soli anni 2012 e 2013, la detrazione è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può superare i 400 euro. Il Comune può aumentare l’importo della detrazione sull’abitazione principale, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, ma in tal caso il Comune non può stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10). Su questo valore si calcola ’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (o con l’aliquota ridotta eventualmente prevista dal Comune interessato). Dall’imposta così calcolata si detraggono sempre 200 euro, e poi si detraggono altri 50 euro per ogni figlio di età non superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nella stessa abitazione.
Esempio di calcolo: imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,004 – detrazione
Le nuove norme precisano che l'aliquota ridotta per l'abitazione principale e per le relative pertinenze e la detrazione si applicano anche al soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (divorzio), non risulta assegnatario della casa coniugale, a condizione che egli non sia titolare del diritto di proprietà odi altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale. Inoltre, i Comuni possono considerare come adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’abitazione non sia concessa in locazione. Per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, e per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari, le nuove norme consentono di applicare la detrazione di 200 euro (e le relative maggiorazioni), ma non dispongono l’applicazione dell'aliquota ridotta per l'abitazione principale. Non è più prevista la possibilità, ampiamente utilizzata ai fini Ici in molti Comuni, di assimilare all’abitazione principale del proprietario quella concessa in uso gratuito ai familiari, con un semplice contratto di comodato. Nel caso in cui l’immobile sia di fatto utilizzato come abitazione principale da un familiare, per ottenere l’applicazione dell’Imu con le agevolazioni previste per l’abitazione principale è necessario costituire a favore del familiare il diritto di usufrutto o di abitazione. In questo modo sarà lui, quale usufruttuario, a pagare l’Imu, e potrà applicare l’aliquota ridotta e le detrazioni previste dalla legge, ricorrendone tutti i presupposti (residenza anagrafica e dimora abituale).
Le altre abitazioni
Per tutte le abitazioni (e le loro pertinenze) diverse dall’abitazione principale, l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento. Per gli immobili concessi in locazione, i Comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4 per cento. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10).
Su questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,76 per cento (o con l’aliquota ridotta eventualmente prevista dal Comune interessato).
Esempio di calcolo: imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,0076
Non è più prevista espressamente la possibilità di ottenere la riduzione alla metà dell’imposta per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. Ricordiamo però che per le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado,si può richiedere l’iscrizione nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita (articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
I fabbricati strumentali
Per i fabbricati diversi dalle abitazioni (e loro pertinenze), cioè i cosiddetti fabbricati strumentali (uffici, negozi, capannoni, etc.)l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare i seguenti moltiplicatori:
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati);
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe);
- 140 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali C/3 (laboratori artigianali), C/4 (palestre senza fine di lucro) e C/5 (stabilimenti balneari e termali senza fine di lucro) e nel gruppo catastale B (scuole,ospedali pubblici, ospizi, musei, etc.);
- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni industriali, fabbriche, centri commerciali, alberghi, teatri e cinema, ospedali privati, palestre e stabilimenti balneari e termali confine di lucro), a eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (questo moltiplicatore è elevato a 65 dal 1° gennaio 2013);
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (banche e assicurazioni).
I fabbricati rurali
L’Imu si applica anche ai fabbricati rurali, che fino al 31dicembre 2011 erano esenti dall’Ici, in quanto il loro reddito si considerava compreso in quello attribuito ai terreni agricoli alcui servizio essi si trovano. Per fabbricati rurali si intendono gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione o allevamento, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo. Questi fabbricati godono di un regime fiscale agevolato, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla legge (art. 9 deld.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge29 novembre 2007, n. 222).
Fabbricati rurali strumentali
Sono considerate fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:
a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
d) all’allevamento e al ricovero degli animali;
e) all’agriturismo (in conformità a quanto previsto dalla legge20 febbraio 2006, n. 96);
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato, o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento,assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione,valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli (anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’art.1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 );
l) all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.
Per i fabbricati rurali a uso strumentale l'aliquota Imu è fissata nello 0,2 per cento. I comuni possono ridurre questa aliquota fino allo 0,1 per cento. Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu sui fabbricati rurali a uso strumentale dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore relativo alla categoria catastale a cui appartengono . Nella maggior parte dei casi i fabbricati rurali a uso strumentale rientrano nella categoria D/10, quindi il moltiplicatore da applicare è 60 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione della categoria catastale D/5). Questo moltiplicatore è elevato a 65 dal primo gennaio 2013.
Esempio di calcolo:imposta = rendita catastale x 1,05 x 60 x 0,002
Fabbricati rurali abitativi
Sono considerati fabbricati rurali anche gli immobili destinati ad uso abitativo, se soddisfano le seguenti condizioni:
1) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione da uno dei seguenti soggetti:
- dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese, per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti sopra indicati risultanti dalle certificazioni anagrafiche, oppure da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da pensionati a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole (di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e iscritte nel registro delle imprese;
2) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati
ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario; se sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell' art. 1,comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il limite è ridotto a 3.000 metri quadrati;
3) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; se il terreno è ubicato in Comune considerato montano (ai sensi della legge n. 97/1994), il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore a un quarto del suo reddito complessivo (il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del d.P.R. 26 ottobre1972, n. 633);
4) in ogni caso non possono essere considerati rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 edA/8, ovvero le
caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969.
Se manca anche uno solo di questi requisiti, l’abitazione non può essere considerata fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. L’ipotesi più frequente si verifica quando un fabbricato rurale viene acquistato da chi non è agricoltore (per esempio, da chi intende utilizzarlo come seconda casa). In questo caso non è possibile mantenere la qualifica di ruralità.
Per i fabbricati rurali a uso abitativo non sono previste agevolazioni particolari ai fini dell’Imu, dunque si applicano le regole ordinarie previste per le abitazioni .Se ricorrono le condizioni previste perché il fabbricato sia considerato abitazione principale, l'aliquota Imu è fissata nello 0,4 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a0,2 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2 percento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento.
Se invece l’abitazione non può essere considerata, ai fini Imu,come abitazione principale, l'imposta si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento.
Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10).
Su questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (se si tratta diabitazione principale) o con l’aliquota dello 0,76 per cento (se si tratta di altra abitazione), salva l’applicazione delle aliquote ridotta eventualmente previste dal Comune interessato. Se si tratta di abitazione principale, si applicano anche le detrazioni previste dalla legge (200 euro più 50 euro per ogni figlio di età non superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nella stessa abitazione).
ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario; se sul terreno sono praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell' art. 1,comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il limite è ridotto a 3.000 metri quadrati;
3) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; se il terreno è ubicato in Comune considerato montano (ai sensi della legge n. 97/1994), il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore a un quarto del suo reddito complessivo (il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del d.P.R. 26 ottobre1972, n. 633);
4) in ogni caso non possono essere considerati rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 edA/8, ovvero le
caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969.
Se manca anche uno solo di questi requisiti, l’abitazione non può essere considerata fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. L’ipotesi più frequente si verifica quando un fabbricato rurale viene acquistato da chi non è agricoltore (per esempio, da chi intende utilizzarlo come seconda casa). In questo caso non è possibile mantenere la qualifica di ruralità.
Per i fabbricati rurali a uso abitativo non sono previste agevolazioni particolari ai fini dell’Imu, dunque si applicano le regole ordinarie previste per le abitazioni .Se ricorrono le condizioni previste perché il fabbricato sia considerato abitazione principale, l'aliquota Imu è fissata nello 0,4 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a0,2 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2 percento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento.
Se invece l’abitazione non può essere considerata, ai fini Imu,come abitazione principale, l'imposta si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento.
Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10).
Su questo valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello 0,4 per cento (se si tratta diabitazione principale) o con l’aliquota dello 0,76 per cento (se si tratta di altra abitazione), salva l’applicazione delle aliquote ridotta eventualmente previste dal Comune interessato. Se si tratta di abitazione principale, si applicano anche le detrazioni previste dalla legge (200 euro più 50 euro per ogni figlio di età non superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nella stessa abitazione).
Esempio di calcolo per l’abitazione principale:
imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,004 - detrazione
Esempio di calcolo per le altre abitazioni:
imposta = rendita catastale x 1,05 x 160 x 0,0076
Le nuove norme hanno introdotto l’obbligo di dichiarare al catasto fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultano iscritti nel catasto terreni. In questo modo, a tutti i fabbricati rurali sarà attribuita una rendita, che potrà essere utilizzata per il calcolo del valore ai fini dell’applicazione dell’Imu.
Il termine è fissato al 30 novembre 2012. Entro tale data, i proprietari dei fabbricati dovranno procedere all’accatastamento, affidando l’incarico a un tecnico abilitato. In caso contrario, l’Agenzia del Territorio, su segnalazione del Comune, provvederà d’ufficio all’accatastamento a spese dell’interessato, applicando anche le sanzioni per il mancato rispetto del termine (da 258 a 2.066 euro).
Fino al 31 dicembre 2011 potevano legittimamente rimanere censiti solo al catasto terreni i fabbricati rurali per i quali erano presenti tutti i requisiti di ruralità previsti dalla legge, ad eccezione delle nuove costruzioni e dei fabbricati oggetto di trasferimento di proprietà. Oggi, invece, l’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati è stato esteso a tutti i fabbricati rurali.
La legge precisa che fino alla presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale, l’Imu è corrisposta, a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità simili già iscritte in catasto. Il conguaglio dell’imposta è determinato in seguito all’attribuzione della rendita catastale.
Restano esclusi dall’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati, per espressa previsione normativa, soltanto i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
tuttavia le opere di cui alle lettere a) ed e), e quelle di cui alla lettera c) rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di iscrizione in catasto insieme a tali unità (articolo 3, commi 3e 4, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n.28).
Infine che le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado,possono essere iscritte nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita (articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
Non ha più alcuna rilevanza, invece, per l’applicazione dell’Imu, l’obbligo di variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali che era stato introdotto ai fini Ici nel 2011.
La domanda di variazione della categoria catastale, per l’attribuzione della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo e della categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale, doveva essere presentata all’Agenzia del territorio entro il 30 settembre 2011, allegando un’autocertificazione attestante che l’immobile possiede i requisiti di ruralità, in via continuativa, a decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della domanda (art.7. Comma 2-bis, del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70).
Il termine per la variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali è stato prorogato al 31 marzo 2012 (art. 29del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216), ma riguarda solo il riconoscimento della ruralità degli immobili ai fini della conferma dell’esenzione dall’Ici per il quinquennio precedente. Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze sono stabilite le modalità per far risultare in catasto il requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo, e dunque rimanendo ferma la rendita già attribuita al fabbricato.
La variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali in A/6 e in D/10 non riguarda, comunque, l’applicazione dell’Imu , perché le norme che ne prevedevano l’obbligo sono state abrogate a partire dal primo gennaio 2012 (art. 13,comma 14, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201,convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n.214).
I terreni agricoli
Per i terreni agricoli, l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali,quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o aumentarla fino all’1,06 per cento.Per determinare il valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo dunque prendere il reddito dominicale risultante in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarlo del 25per cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare i seguenti moltiplicatori:
- 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;
- 130 per tutti gli altri soggetti.
I terreni edificabili
Per i terreni edificabili, l'Imu si applica con l'aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valore di mercato del terreno al primo gennaio dell'anno di imposizione. Ricordiamo che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione definitiva e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito nella legge 4agosto 2006, n. 248).
Rimane in vigore la norma secondo cui si considera agricolo il terreno edificabile destinato all’attività agricola da parte del proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto negli elenchi previdenziali (art. 2,comma 1, lettera b, d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504)
Esempio di calcolo: imposta = valore di mercato (al primo gennaio) x 0,0076
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